martes, 7 de agosto de 2012

Preguntas Frecuentes Sobre el Avaluó y Los Impuestos Prediales en Miami

impuesto predial
Muchas personas se muestran confusas al momento se hablar sobre el avaluó de sus propiedades en Miami. Preguntas como las siguientes surgen con frecuencia:

  • ¿Por qué cambia el valor catastral de mi propiedad anualmente? 
  • ¿Qué método utiliza la oficina del perito valuador para determinar el valor de un bien inmueble? 
  • ¿Qué quiere decir el gobierno cuando dice que el "Just Value" (Valor Justo) de mi inmueble es de un monto en específico? 
  • ¿Por qué hay propiedades iguales o muy similares -- a veces hasta vecinos con casas idénticas -- dentro de un mismo barrio que pagan impuestos prediales inferiores a los demás?
La oficina del Perito Valuador (Property Appraiser) oficial para el condado de Miami Dade (www.miamidade.gov/pa/) da las siguientes respuestas a estas inquietudes: 

¿Por qué cambia el valor catastral de mi propiedad anualmente? 

La ley estatal de la Florida obliga al Perito Valuador oficial (Actualmente el señor Pedro J. Garcia) a hacer un avaluó oficial de todas las propiedades dentro del condado de Miami Dade. Este avaluó se debe hacer a partir del 1º primero de enero de cada año. Para determinar el valor de cada propiedad, el perito valuador debe utilizar información del mercado inmobiliario tal como los reportes oficiales de ventas dentro del condado, los costos de alquiler del sector, los ingresos, etc. 

¿Qué quiere decir el gobierno cuando dice que el "Just Value" (Valor Justo) de mi inmueble es de un monto en específico? 

El "Just Value" es simplemente otra forma de decir el valor comercial de un inmueble o el valor del mercado, que en ingles seria "market value." 

¿Qué método utiliza la oficina del perito valuador para determinar el valor de un bien inmueble? 

Todos los valores se determinan utilizando métodos de valoración aceptados a nivel nacional tal como: la comparación de precios de ventas, costos, los ingresos producidos por renta, entre otros. Se realizan ajustes por tamaño, condición del inmueble y las características adicionales que tenga una propiedad. 

¿Por qué hay propiedades iguales o muy similares -- a veces hasta vecinos con casas idénticas dentro de un mismo barrio -- que pagan impuestos prediales inferiores o diferentes a los demás? 

Esto se debe principalmente a la diferencia en beneficios que reciben o se le aplican a diferentes propiedades. Por ejemplo, si su vecino compró una propiedad en el año 1994, los incrementos anuales en el valor tasado de esa propiedad podría tener un incremento no mayor al del Índice del Precio al Consumidor o al 3% cualquiera que sea menor, tomando en cuenta el valor del mercado de 1994. Una propiedad comprada posteriormente que tiene el beneficio de la exención fiscal (impositiva) para viviendas familiares (homestead exemption) se rige por el valor del mercado del año en que se adquirió y los incrementos se hacen tomando en cuenta la valorización inicial de ese año.